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      房企高杠桿終結: 從房住不炒到“三條紅線”

      時間:2020-09-01 10:34:25 來源:21世紀經濟報道

        在不同時期,房地產業的融資環境松緊不一,房企通常會借助融資環境較好的時機,獲得資金上的回緩空間。更為常見的是,通過擴大融資規模,房企以高負債的手段進行擴張。

        房地產企業借助高杠桿進行快速擴張的時代,正在走向終結。

        近幾個月來,主管部門對房地產融資環節的監管,正在迅速升級。6月24日,銀保監會發文強調“嚴控違規資金流入房地產市場”。7月24日,房地產工作座談會召開,首次提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。8月20日,央行、住建部召開重點房企座談會,研究落實房地產金融審慎管理。

        其中,對房地產融資的管理,主要是以“三條紅線”為標準,具體為:剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況,分為“紅、橙、黃、綠”四檔,然后實施差異化債務規模管理。

        作為一個資金密集型行業,長期以來,房地產企業習慣了舉債發展。在行業的“黃金時代”,通過階段性的高負債來實現高增長的案例,始終存在。但與此同時,高負債也拖垮了一些房企的資金鏈,同時對金融安全構成威脅。

        近年來,隨著房住不炒的理念深入人心,房地產迅速向居住屬性回歸,對負債的管理也逐漸收緊。盡管房企已在有意識地強化資金安全,但政策的收緊力度,顯然超過了預期,而且從各方面來看,這都不是一個短期行為,而是常態化手段。

        從“C端”到“B端”

        房地產融資政策的收緊看似十分突然,但實際上,近些年的樓市調控基調一直是“去杠桿”。

        2016年年底的中央經濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”。此后,監管部門陸續出臺了多輪政策,地方政府也紛紛發文調控。到2019年,房地產長效機制逐漸落地試點,意味著這一輪樓市調控進入常態化階段。

        在這期間,針對需求端的去杠桿政策最為引人注目。各級監管部門在延續了以往的限購、限貸等措施外,還首次推出“限售”措施,通過對房屋持有年限的規定,遏制短期內進行低買高賣的炒房行為。

        今年第二季度,部分區域市場迅速從疫情中恢復,各路資金蜂擁進入樓市。為遏制市場過熱,一些城市開始嚴打“資金貸”“房抵貸”等行為,另有不少城市發文封堵“假離婚”的漏洞。這些措施同樣是在需求端進行去杠桿。

        恒大研究院指出,2020年上半年,金融機構新增人民幣貸款中個人住房貸款的占比為18.9%,較2016年全年的38.7%,大幅回落19.8個百分點。

        直到7月24日的房地產工作座談會首次提出“實施好房地產金融審慎管理制度”,樓市去杠桿的重心,才從“C端”轉移到“B端”。

        21世紀經濟報道記者了解到,在此之前,監管層已經有過多輪調研和征求意見,一些房企也參與其中。去年以來,很多嗅到政策風向的企業已經著手調整負債結構、控制債務規模。加之此前市場銷售向好、融資環境寬松,目前整個行業的負債率水平要低于前幾年。

        國泰君安(19.360, 0.02, 0.10%)證券認為,2019年年中已是房企有息負債的相對高點?!胺科?019年下半年開始已經著手降低有息負債規模,本輪融資政策收緊與行業戰略部署是相一致的?!?/p>

        實際上,對“B端”的監管,有可能成為一種常態化手段。多位受訪者認為,“房地產金融審慎管理制度”是房地產長效機制的一部分,在正式落地后會持續實施。

        杠桿之力

        根據國家統計局的數據,房地產企業的到位資金中,有近一半來自于銷售(定金及預收款、個人按揭貸款),其余來自融資。因此,無論在需求端還是融資端,去杠桿政策都會產生不小的影響。

        上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,近些年,對銷售端的杠桿管控是越來越嚴的。以預售條件的變化為例,“最早的時候,拿完地,再有個規劃設計圖,就可以賣了;到后面,要求項目必須要開建,但只要地上和地下的層數達到‘正負零’即可?!?/p>

        他說,這一政策此后演變為,除了要求建設進度外,還對資金投入的比例有所規定。到近兩年,一些城市提出了樓盤必須封頂的硬性要求。而且按照規定,定金和預收款必須進入專門的監管賬戶,并被限定用于項目開發和建設。

        “靠一個項目的定金和預收款,支撐一個或多個項目的滾動開發,那個時代早就過去了?!彼f。

        與此同時,在2013年-2014年后,房地產行業從供不應求進入供大于求的階段,雖然仍有結構性的機會,但整體的需求紅利正在迅速消失。

        相比之下,在不同時期,房地產業的融資環境松緊不一,房企通常會借助融資環境較好的時機,獲得資金上的回緩空間。更為常見的是,通過擴大融資規模,房企以高負債的手段進行擴張。

        作為“三條紅線”之一的“剔除預收款后的資產負債率大于70%”,一直被視為房地產業的負債率紅線。在市場處于上升周期、行業快速擴張的階段,突破這一紅線的情況比比皆是。

        以行業快速擴張的2017年為例,據Wind資訊統計,截至2017年6月30日,136家上市房企的整體負債率為78.9%。在排名前50的房企中,有超過半數的房企資產負債率在80%以上。盡管這一指標是未剔除預收款的結果,但仍然偏高。

        到今年年中,房企的資產負債率普遍下降,但即便在大型房企中,突破“紅線”的情況仍然不少,且仍有約1/3的50強房企資產負債率超過80%。

        “實際情況要比表內體現的更嚴重?!鼻笆龇科笕耸恐赋?,很多企業通過表外融資,使得債務隱性化,而表內的財務指標仍是健康的。此外,近些年流行的跟投,也容易被做成表外債務。

        他表示,這是房地產業發展慣性的一種體現,即通過高負債來實現高增長,甚至“彎道超車”。盡管也有因債務過重而導致資金鏈斷裂的個案,但在過往的實踐中,這一模式仍屢試不爽。

        降負債易,高增長難

        由于對債務規模進行精準約束,“三條紅線”的推出,很可能打破這種路徑依賴。

        監管層根據“三條紅線”觸線情況不同,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以2019年6月底的有息負債規模為基礎,三項指標全部踩線的“紅檔”企業,有息負債不得增加;踩中兩項的“橙檔”企業,有息負債規模年增速不得超過5%;只有一項踩線“黃檔”房企,有息負債規模年增速可放寬至10%;全部指標符合要求的“綠檔”,有息負債規模年增速可放寬至15%。

        國泰君安以200強房企中有存量債券并且財務數據較為齊全的91家房企作為樣本,按照“三道紅線”劃分,處于綠、黃、橙、紅的房企分別占比31%、32%、13%、24%。

        若對參加座談會的12家重點房企進行劃分,全部不踩線的“綠檔”房企僅有四家,分別為保利、中海、華潤、華僑城。

        七成左右的“踩線率”,側面證明了政策約束之苛刻。雖然在對外表態中多給予“利好”的定性,將這一政策稱為對行業的規范,但據21世紀經濟報道記者了解,企業對這一政策的研究已經展開。

        記者了解到,很多房企已拿到上述文件的原文,但不清楚具體的執行細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通,并未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露,金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。

        盡管如此,由于茲事體大,不少房企在內部已經形成了“降負債”共識。前述北京房企人士透露,其所在的公司要求,在政策正式落地之前抓緊研究,形成幾套預案。

        就整個行業而言,國泰君安認為,本輪政策收緊對行業整體影響不大,因為“行業整體償債能力較為穩健”,實質風險可控?!叭趧?、榮盛等部分房企雖處于紅、橙檔,但財務指標超過標準的幅度并不大,可以通過季末增加銷售回款、表外融資、臨近季末降低現金支出等方式改善資產負債表靜態流動性,從而提升檔位降低融資約束?!?/p>

        但降負債易,高增長難。前述上海房企人士表示,“時代在變化”,通過高負債進行擴張的時代已經成為歷史。

        他表示,按照新規,即使達到“綠檔”的標準,企業的借貸規模仍然有限,再考慮到行業已進入“白銀時代”,市場空間正在縮小。這也意味著,行業的階層會繼續固化,“彎道超車”的機會不再有。此外,如果監管層的決心夠大,未來還會對表外債務進行管理,屆時企業融資的施展空間會更小。

        至少從短期來看,這一預期已經引發了一些策略的變化,比如拿地和投資。在近期的房企中期業績會上,雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示,“我們現在不能亂拿地……下半年如果沒有好地、沒有好項目,我們就到明年拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情?!?/p>


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      編輯: 趙名揚
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